Syndicat de copropriété dysfonctionnel : les recours du copropriétaire

Vivre en copropriété divise au Québec peut être paisible. Et puis parfois, le syndicat devient un cauchemar. Décisions arbitraires, charges qui explosent, refus de travaux nécessaires, conflits entre administrateurs. Le copropriétaire isolé se sent impuissant. Cet article expose les recours du copropriétaire contre un syndicat dysfonctionnel, les leviers légaux et les actions qui changent la dynamique.

D’abord, une précision. Le syndicat de copropriété est une personne morale distincte. Cependant, il est dirigé par des copropriétaires comme vous. Donc, les recours ne visent pas tant le syndicat lui-même que les administrateurs qui prennent les mauvaises décisions.

En bref. Le copropriétaire dispose de plusieurs recours contre un syndicat dysfonctionnel au Québec : faire annuler une décision abusive du conseil, contester une charge spéciale, demander la nomination d’un administrateur provisoire, ou poursuivre les administrateurs personnellement en cas de faute. Le tribunal compétent est généralement la Cour supérieure pour les enjeux de fond.

Dans cet article

1. Annuler une décision abusive du conseil ou de l’assemblée
2. Contester une charge spéciale ou un cotisation injuste
3. Forcer ou empêcher des travaux majeurs
4. Demander un administrateur provisoire
5. Poursuivre les administrateurs personnellement
6. Ce qu’il faut retenir

Annuler une décision abusive du conseil ou de l’assemblée

L’article 1103 du Code civil du Québec permet à un copropriétaire de demander l’annulation d’une décision du syndicat qui est abusive, qui viole la déclaration de copropriété ou qui n’est pas conforme à la loi.

Quatre critères justifient une annulation.

• Violation des règles de procédure. Quorum non atteint, vote irrégulier, copropriétaire empêché de voter, avis de convocation insuffisant.
• Décision contraire à la déclaration de copropriété. Modification non autorisée des parties communes, usage interdit, charge non prévue.
• Décision abusive. Charge disproportionnée pour un seul copropriétaire, favoritisme entre copropriétaires, décision prise dans l’intérêt personnel d’un administrateur.
• Violation des droits fondamentaux du copropriétaire. Atteinte au droit de jouissance, à la propriété privée, à la sécurité.

Le délai pour intenter le recours est de 90 jours à compter de la décision. Ainsi, agir vite est essentiel. Au-delà, la décision est validée par la loi, même si elle est manifestement abusive.

Contester une charge spéciale ou une cotisation injuste

Le syndicat fixe les charges communes selon les fractions définies dans la déclaration de copropriété. Une cotisation peut être contestée dans plusieurs situations.

• La charge n’est pas autorisée par la déclaration de copropriété.
• La répartition entre copropriétaires ne respecte pas les fractions prévues.
• La charge sert à financer une dépense non prévue au budget approuvé par l’assemblée.
• La charge couvre une réparation qui devait être à la charge d’un seul copropriétaire (par exemple, dommage causé par sa négligence).

Le copropriétaire qui conteste peut continuer à payer sous protêt (en indiquant par écrit qu’il conteste) ou refuser de payer en assumant le risque d’une demande judiciaire du syndicat. Concrètement, le paiement sous protêt est généralement plus sage.

Forcer ou empêcher des travaux majeurs

Les travaux majeurs sont une source fréquente de litige. Deux situations s’opposent.

Le syndicat refuse des travaux nécessaires. Si la fondation se dégrade, si le toit fuit, si l’ascenseur est dangereux, et que le conseil refuse d’agir, le copropriétaire peut demander au tribunal d’ordonner les travaux. La preuve technique (rapport d’ingénieur, expertise) est essentielle.

Le syndicat veut imposer des travaux non nécessaires. À l’inverse, certaines assemblées votent des travaux somptuaires qui pèsent lourd sur les charges. Le copropriétaire peut contester si la dépense est disproportionnée ou si elle ne profite pas à toutes les unités.

Notamment, depuis 2020, la loi impose au syndicat de tenir un fonds de prévoyance et un carnet d’entretien. Donc, vérifier l’état de ces documents donne souvent une base solide pour argumenter.

Demander un administrateur provisoire

Quand le conseil d’administration est complètement bloqué (démissions massives, conflits insurmontables, gestion catastrophique), un copropriétaire peut demander au tribunal de nommer un administrateur provisoire pour gérer la copropriété temporairement.

Cette mesure est exceptionnelle mais puissante. Elle suspend les pouvoirs du conseil et confie la gestion à un professionnel neutre (gestionnaire d’immeuble, comptable, avocat) pour une durée déterminée.

Coût typique : 500 $ à 2 000 $ par mois selon la taille de la copropriété, financés par le syndicat. Cependant, c’est souvent moins cher que les pertes causées par un syndicat dysfonctionnel.

Poursuivre les administrateurs personnellement

Les administrateurs du syndicat ont un devoir de diligence, de prudence et de loyauté. En cas de faute personnelle (fraude, négligence grossière, conflit d’intérêts non divulgué, détournement de fonds), ils peuvent être poursuivis personnellement.

Trois exemples concrets.

• Un administrateur fait engager une entreprise dont il est actionnaire sans le divulguer.
• Un administrateur ignore un rapport d’ingénieur sur la dégradation de la structure, ce qui aggrave les coûts.
• Un administrateur utilise les fonds du syndicat pour des dépenses personnelles.

Par ailleurs, l’assurance de responsabilité civile du syndicat couvre généralement la défense des administrateurs, sauf en cas de faute intentionnelle ou de fraude. Donc, la procédure peut être longue mais financièrement viable.

Ce qu’il faut retenir sur les recours du copropriétaire contre un syndicat dysfonctionnel

Un copropriétaire isolé n’est jamais sans recours au Québec. La loi protège abondamment celui qui sait l’utiliser.

Quatre réflexes pour un copropriétaire en désaccord.

• Demander par écrit copie du procès-verbal de chaque assemblée et de chaque décision du conseil.
• Conserver toutes les notifications, avis et résolutions reçus.
• Réagir dans les 90 jours suivant une décision abusive. Au-delà, le recours est éteint.
• Mobiliser d’autres copropriétaires concernés. Un recours collectif est plus puissant et moins coûteux.

Une copropriété bien gérée vaut plus cher à la revente qu’une copropriété en litige permanent. En pratique, agir tôt protège votre investissement immobilier.

Pour aller plus loin, voir aussi nos articles sur la recours en vices cachés au Québec et sur les recours hypothécaires.

Cet article propose des explications à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Un litige avec un syndicat de copropriété demande une analyse précise. Pour évaluer vos recours, parlez à un avocat.

Me Samy Ziada, avocat au Barreau du Québec, ZS Avocats, 500 Place d’Armes, Bureau 1800, Montréal. samy@zsavocats.com, 438-738-8678.