Acheter en copropriété au Québec : 7 documents à exiger avant la signature

Acheter en copropriété au Québec, c’est acheter beaucoup plus qu’un logement. C’est acheter une part dans une organisation collective qui a ses finances, ses conflits, son entretien différé, parfois ses procès en cours. Et l’acheteur qui ne demande pas les bons documents le découvre trop tard. Cet article expose les 7 documents à exiger avant d’acheter en copropriété au Québec, ceux que les courtiers oublient parfois de demander, et ceux qui sauvent des dizaines de milliers de dollars.

D’abord, une règle de base. Tout ce qui n’est pas demandé par écrit avant la signature ne pourra pas être contesté après. Donc, mieux vaut être insistant maintenant qu’enragé plus tard.

En bref. Avant d’acheter en copropriété au Québec, demandez ces 7 documents : la déclaration de copropriété, les états financiers des 3 dernières années, le budget annuel, le carnet d’entretien, l’état du fonds de prévoyance, les procès-verbaux des dernières assemblées et tout litige en cours. Sans ces documents, vous achetez à l’aveugle.

Dans cet article

1. Document 1. La déclaration de copropriété
2. Document 2. Les états financiers des 3 dernières années
3. Document 3. Le budget annuel et les prévisions
4. Document 4. Le carnet d’entretien
5. Document 5. L’état du fonds de prévoyance
6. Document 6. Les procès-verbaux des assemblées
7. Document 7. Les litiges en cours et passés
8. Ce qu’il faut retenir

Document 1. La déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété est le contrat fondamental qui régit l’immeuble. Elle détaille les fractions, les usages permis, les charges, les règles de vie. Le futur acheteur doit la lire intégralement, surtout les passages suivants.

• L’usage permis pour son unité (résidentiel, commercial, mixte).
• Les restrictions sur les animaux, le bruit, la location courte durée.
• Le pourcentage de vote attaché à sa fraction.
• Les parties communes à usage restreint (terrasse, stationnement, casier).

Une déclaration mal lue peut interdire ce qu’on prévoyait de faire. Par exemple, un acheteur qui voulait louer en AirBnB peut découvrir trop tard que la déclaration interdit toute location de moins de 30 jours.

Document 2. Les états financiers des 3 dernières années

Les états financiers révèlent la santé réelle de la copropriété. Trois ratios essentiels à vérifier.

1. Le solde du fonds d’opération. Un solde négatif ou très bas indique un syndicat qui vit au-dessus de ses moyens.
2. Les charges impayées. Si plusieurs copropriétaires ne paient pas, les autres paient pour eux. Ainsi, le ratio créances/budget est un indicateur clé.
3. Les dépenses imprévues. Des montants importants en frais juridiques ou réparations d’urgence trahissent souvent un immeuble qui se dégrade.

De plus, comparer les 3 dernières années révèle une tendance. Un syndicat qui dépense de plus en plus chaque année sans hausser les charges va exploser un jour ou l’autre.

Document 3. Le budget annuel et les prévisions

Le budget annuel détaille ce que le syndicat prévoit dépenser cette année. Plusieurs lignes méritent attention.

• Provisions pour entretien. Suffisantes pour la taille et l’âge de l’immeuble ?
• Provisions pour fonds de prévoyance. Conformes au minimum légal (5 % du budget courant à ce jour) ?
• Assurances. Couverture complète, franchise raisonnable.
• Frais de gestion. Si le syndicat est autogéré, vérifier que ce n’est pas par défaut de pouvoir embaucher.

Un budget irréaliste annonce des appels de fonds imminents. Concrètement, si le budget est inférieur à celui des immeubles comparables, posez la question au syndicat avant de signer.

Document 4. Le carnet d’entretien

Depuis 2020, l’article 1070.2 du Code civil du Québec impose au syndicat de tenir un carnet d’entretien. Ce document décrit l’état de l’immeuble, les travaux faits, ceux à venir, et leur calendrier.

Trois questions à poser après lecture du carnet.

• Les travaux majeurs prévus dans les 5 prochaines années sont-ils financés ?
• Y a-t-il un écart entre les travaux recommandés et les travaux effectivement programmés ?
• L’entretien préventif a-t-il été respecté ou reporté à répétition ?

Si le syndicat n’a pas de carnet, c’est un signal d’alarme. Cela peut être une infraction, et surtout une absence totale de planification.

Document 5. L’état du fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance sert à financer les travaux majeurs futurs (toiture, ascenseurs, fenêtres, fondations). Sa taille doit être proportionnée à l’âge de l’immeuble et à l’ampleur des travaux à venir.

Règle simple. Un immeuble de 30 ans avec un fonds de prévoyance équivalent à seulement 6 mois de charges courantes est gravement sous-capitalisé. Une cotisation spéciale ou une hausse drastique des charges est presque certaine dans les 2 à 5 prochaines années.

Par ailleurs, demandez l’étude de fonds de prévoyance la plus récente. Notamment, depuis la loi 16, cette étude est obligatoire et doit être mise à jour tous les 5 ans.

Document 6. Les procès-verbaux des assemblées

Les procès-verbaux des dernières assemblées générales (3 ans minimum) sont une mine d’informations. Ils révèlent :

• Les conflits récurrents entre copropriétaires.
• Les décisions importantes votées récemment (travaux, modifications de la déclaration, hausses de charges).
• Les votes serrés (qui annoncent des litiges futurs).
• Le climat général de la copropriété.

Une copropriété en conflit permanent est un cauchemar à habiter et à revendre. En revanche, des assemblées calmes et bien tenues sont un signal de bonne gouvernance.

Document 7. Les litiges en cours et passés

Demandez au syndicat la liste de tous les litiges en cours et de ceux des 5 dernières années. Cela inclut :

• Les poursuites contre des copropriétaires (charges impayées, troubles de jouissance).
• Les poursuites contre le syndicat (souvent par des copropriétaires mécontents).
• Les recours contre les entrepreneurs (vices de construction).
• Les litiges en matière d’assurance.

Chaque litige est un risque financier ou un signal sur la qualité de la gouvernance. Par conséquent, refuser une transaction reste possible si la copropriété est en procès majeur non divulgué.

Ce qu’il faut retenir avant d’acheter en copropriété au Québec

Acheter en copropriété au Québec sans ces 7 documents équivaut à signer un chèque en blanc. Le vendeur a l’obligation de coopérer à votre vérification. S’il refuse, c’est en soi un signal d’alarme.

Trois réflexes au moment de signer la promesse d’achat.

• Inscrire dans la promesse une condition d’examen des documents de copropriété (durée 10 à 15 jours).
• Demander que ces documents soient fournis par le syndicat directement, pas par le vendeur seul.
• Faire réviser le tout par un avocat. Coût : 500 à 1 200 $. Économies potentielles : des dizaines de milliers.

L’achat en copropriété est l’un des plus complexes au Québec. Une vérification rigoureuse en amont vaut tous les rabais du monde.

Pour aller plus loin, voir aussi nos articles sur les recours du copropriétaire contre un syndicat dysfonctionnel et sur les vices cachés au Québec.

Cet article propose des explications à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Chaque transaction en copropriété a ses particularités. Pour examiner les documents avant signature, parlez à un avocat.

Me Samy Ziada, avocat au Barreau du Québec, ZS Avocats, 500 Place d’Armes, Bureau 1800, Montréal. samy@zsavocats.com, 438-738-8678.