Location courte durée et AirBnB au Québec : ce que dit la loi

Louer son condo en AirBnB ou Vrbo pour arrondir ses revenus est tentant. Cependant, depuis 2023, le cadre légal de la location courte durée au Québec s’est considérablement durci. Les sanctions municipales et provinciales peuvent atteindre 100 000 $ par offense. Les déclarations de copropriété l’interdisent dans la majorité des immeubles. Et les locataires qui se font prendre risquent l’expulsion. Cet article expose ce que dit la loi, qui peut louer, et qui ne peut absolument pas.

D’abord, une réalité difficile à entendre. La grande majorité des annonces AirBnB en milieu urbain au Québec sont aujourd’hui illégales, totalement ou partiellement. Le marché s’est restreint dramatiquement après les amendements à la Loi sur l’hébergement touristique.

En bref. La location courte durée au Québec exige un permis de la CITQ et le respect du zonage municipal. Dans la majorité des arrondissements urbains, seule la résidence principale peut être louée pour de courtes durées, et seulement avec un permis. Les sanctions vont de 2 500 $ à 100 000 $ par offense. Les copropriétés peuvent aussi l’interdire totalement par leur déclaration.

Dans cet article

1. Le permis obligatoire de la CITQ
2. Le zonage municipal : la deuxième barrière
3. La déclaration de copropriété peut tout interdire
4. Locataires : presque toujours interdit
5. Les sanctions vraies et leur application
6. Stratégie : peut-on encore opérer légalement
7. Ce qu’il faut retenir

Le permis obligatoire de la CITQ

Depuis la Loi sur l’hébergement touristique, toute location de moins de 31 jours exige un permis de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Sans ce permis, l’offre est illégale.

Le permis exige plusieurs éléments.

• Une preuve de droit d’occupation (titre de propriété, bail).
• Une preuve de conformité au zonage municipal.
• Une assurance responsabilité civile spécifique.
• Un numéro d’enregistrement à afficher sur toutes les annonces.
• Le paiement des taxes d’hébergement (3,5 % du prix de la nuitée).

Ainsi, même une location occasionnelle d’une semaine par année exige techniquement un permis. AirBnB est désormais légalement tenue de vérifier le numéro d’enregistrement avant de publier une annonce.

Le zonage municipal : la deuxième barrière

Le permis de la CITQ ne suffit pas. Chaque municipalité décide quelles zones autorisent la location courte durée. Et dans la majorité des arrondissements urbains denses (notamment à Montréal, Québec et Gatineau), elle est interdite ou sévèrement restreinte.

Trois cas typiques.

1. Zone résidentielle interdite. La majorité des quartiers résidentiels n’autorisent pas la location commerciale touristique.
2. Zone résidence principale seulement. Certains arrondissements autorisent la location courte durée uniquement si le propriétaire y habite à temps plein (résidence principale).
3. Zone permise sans restriction. Quelques zones (commerciales, touristiques) autorisent l’opération complète.

Notamment, Montréal a sévèrement restreint l’activité en 2023 et 2024. La règle générale est désormais : résidence principale seulement, dans certains arrondissements seulement, avec permis.

La déclaration de copropriété peut tout interdire

Même si vous remplissez les conditions de la CITQ et du zonage, votre déclaration de copropriété peut interdire totalement la location courte durée. Et la plupart des déclarations modernes le font.

Trois clauses typiques.

• Usage strictement résidentiel. Interdit toute activité commerciale, incluant la location touristique.
• Durée minimale de location. 30 jours, 6 mois ou 12 mois selon les déclarations.
• Interdiction explicite de l’hébergement touristique. Mention spécifique à AirBnB et plateformes similaires.

Par conséquent, lire sa déclaration avant de lancer toute activité de location courte durée est essentiel. Une violation peut entraîner une mise en demeure du syndicat, une amende interne et même une injonction du tribunal.

Locataires : presque toujours interdit

Pour un locataire, la location courte durée du logement loué est presque toujours interdite. Les motifs s’accumulent.

• Le bail interdit la sous-location commerciale.
• L’usage résidentiel exclut l’usage touristique.
• L’autorisation du propriétaire est requise et rarement accordée.

Un locataire pris à louer en AirBnB sans autorisation s’expose à plusieurs sanctions :

• Résiliation du bail par le propriétaire.
• Expulsion par le TAL.
• Réclamation des revenus de location par le propriétaire.
• Sanctions de la CITQ et de la municipalité.

Cependant, certains baux prévoient explicitement l’autorisation. Dans ce cas, vérifiez auprès du propriétaire et de la municipalité avant de débuter.

Les sanctions vraies et leur application

Les sanctions sont devenues sévères et activement appliquées.

• CITQ. 2 500 $ à 50 000 $ par offense pour une personne physique, jusqu’à 100 000 $ pour une personne morale.
• Municipalité. Amende pour violation du zonage, variable selon les règlements (500 à 2 500 $ par jour d’infraction dans certaines villes).
• Syndicat de copropriété. Amendes internes, injonction au tribunal, ordonnance de cessation.
• Revenu Québec. Pénalités pour non-déclaration de revenus et non-perception de la taxe d’hébergement.

De plus, AirBnB transmet désormais ses données aux autorités fiscales québécoises. Donc, la dissimulation est devenue très difficile.

Stratégie : peut-on encore opérer légalement

La location courte durée légale au Québec reste possible dans certains cas précis.

1. Résidence principale dans une zone autorisée. Avec permis CITQ et déclaration de copropriété compatible.
2. Immeuble entier en zone touristique. Centres-villes, zones de villégiature, certains hôtels de chambre.
3. Location de 31 jours ou plus. Sort du champ de la location courte durée. Aucun permis CITQ requis.

Pour les propriétaires d’immeubles locatifs résidentiels en milieu urbain, la stratégie la plus prudente est désormais la location classique (12 mois) ou la location moyenne durée (3 à 12 mois) pour les travailleurs en mobilité.

Ce qu’il faut retenir sur la location courte durée au Québec

L’époque du AirBnB libre est terminée. Trois réflexes obligatoires avant de louer.

• Vérifier le zonage municipal de votre adresse exacte.
• Lire la déclaration de copropriété si applicable.
• Obtenir le permis CITQ et l’afficher sur toutes les annonces.

En pratique, ignorer ces étapes expose à des sanctions qui peuvent ruiner l’opération financièrement. Un avocat ou un conseiller spécialisé en réglementation municipale peut faire l’analyse de faisabilité en 1 à 2 heures.

Pour aller plus loin, voir aussi nos articles sur la sous-location au Québec et sur les documents à exiger avant d’acheter en copropriété.

Cet article propose des explications à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour évaluer la légalité d’une location courte durée, parlez à un avocat.

Me Samy Ziada, avocat au Barreau du Québec, ZS Avocats, 500 Place d’Armes, Bureau 1800, Montréal. samy@zsavocats.com, 438-738-8678.