Sous-location au Québec : règles, droits et risques pour le locataire

Sous-louer son logement au Québec est plus encadré que la plupart des locataires ne le pensent. Une sous-location mal faite peut entraîner la résiliation du bail principal, des dommages à payer, ou la perte de la protection légale du locataire. Cet article expose les règles de la sous-location au Québec, les droits du locataire principal, ceux du sous-locataire, et les pièges fréquents.

D’abord, une précision. La sous-location n’est pas un changement de bail. Le locataire principal reste responsable envers le propriétaire de tout ce qui se passe dans le logement. Donc, sous-louer à un inconnu est un pari personnel.

En bref. La sous-location au Québec est un droit pour le locataire résidentiel, mais elle exige le consentement écrit du propriétaire. Ce dernier ne peut refuser sans motif sérieux. Le sous-locataire bénéficie d’une protection contre une augmentation abusive du loyer. Le locataire principal reste responsable du bail.

Dans cet article

1. Le droit de sous-louer au Québec
2. La procédure pour sous-louer un logement
3. Les motifs valables de refus du propriétaire
4. La responsabilité du locataire principal
5. Les droits du sous-locataire
6. Ce qu’il faut retenir

Le droit de sous-louer au Québec

L’article 1870 du Code civil du Québec reconnaît au locataire le droit de sous-louer son logement ou de céder son bail. Cependant, ce droit est conditionnel à l’avis au propriétaire et à son consentement.

Deux options principales.

• Sous-location. Le locataire principal garde son bail et conclut un nouveau bail avec le sous-locataire pour une durée déterminée. Il reste responsable du bail principal.
• Cession de bail. Le locataire transfère intégralement son bail au cessionnaire. Il est libéré de toute obligation future.

Les conséquences sont très différentes. Ainsi, choisir la bonne option dépend de la situation : départ temporaire (sous-location) ou départ définitif (cession).

La procédure pour sous-louer un logement

La procédure comprend quatre étapes.

1. Trouver un sous-locataire. Le locataire mène la sélection, mais la décision finale exige l’accord du propriétaire.
2. Envoyer un avis écrit au propriétaire. L’avis doit indiquer le nom du sous-locataire, son adresse, ses coordonnées. Conservez la preuve d’envoi.
3. Attendre 15 jours. Le propriétaire a 15 jours pour répondre. Son silence vaut consentement.
4. Signer le contrat de sous-location. Écrit, daté, signé par les deux parties, idéalement contresigné par le propriétaire.

Concrètement, le propriétaire qui refuse doit motiver son refus par écrit dans les 15 jours. Sans motivation valable, le refus n’a pas d’effet et la sous-location peut quand même avoir lieu.

Les motifs valables de refus du propriétaire

Le propriétaire ne peut pas refuser une sous-location de façon arbitraire. Les motifs valables sont limités.

• Insolvabilité avérée du sous-locataire. Si une enquête de crédit ou un dossier de mauvais payeur le révèle.
• Antécédents au TAL. Si le sous-locataire a déjà été expulsé pour cause grave.
• Usage incompatible. Si le sous-locataire prévoit un usage non résidentiel ou contraire au bail.
• Trop grand nombre d’occupants. Si le nombre dépasse la capacité prévue au bail ou aux règlements municipaux.

En revanche, des motifs comme la préférence personnelle, la nationalité, l’âge ou la situation familiale ne sont pas valables. Notamment, ces motifs peuvent être discriminatoires et exposent le propriétaire à un recours en discrimination.

La responsabilité du locataire principal

C’est le point le plus mal compris de la sous-location au Québec. Le locataire principal reste responsable envers le propriétaire pour tout :

• Le paiement du loyer (même si le sous-locataire ne paie pas).
• Les dommages causés au logement par le sous-locataire.
• Les troubles de voisinage causés par le sous-locataire.
• Les infractions au bail (bruit, animaux non permis, occupation excessive).

Par conséquent, sous-louer à un inconnu sans vérification est un pari risqué. Si le sous-locataire endommage le logement pour 10 000 $, c’est vous qui payez au propriétaire. Vous pouvez ensuite poursuivre le sous-locataire, mais le risque de non-recouvrement est élevé.

Trois protections à intégrer dans le contrat de sous-location.

• Dépôt de sécurité raisonnable (souvent un mois de loyer).
• État des lieux d’entrée signé par les deux parties.
• Clause de responsabilité claire pour les dommages.

Les droits du sous-locataire

Le sous-locataire bénéficie d’une protection légale importante. Notamment :

• Il a droit aux mêmes conditions que celles du bail principal.
• Le loyer demandé par le locataire principal ne peut pas dépasser le loyer du bail principal, sauf si la sous-location inclut des meubles ou des services additionnels.
• Le sous-locataire peut s’adresser au TAL pour faire fixer un loyer raisonnable s’il estime payer trop.
• Il bénéficie de la protection contre l’expulsion injustifiée.

En revanche, le sous-locataire ne devient pas le locataire principal du propriétaire. Donc, à la fin de la sous-location, il doit quitter le logement, sauf accord pour un nouveau bail direct avec le propriétaire.

Ce qu’il faut retenir sur la sous-location au Québec

Sous-louer est un droit, pas un risque automatique. Trois réflexes pour le locataire principal.

• Vérifier la solvabilité et les références du sous-locataire avant de signer.
• Toujours faire un contrat écrit avec état des lieux et dépôt.
• Conserver la preuve écrite du consentement (ou de l’absence de réponse) du propriétaire.

Trois réflexes pour le propriétaire qui reçoit un avis.

• Répondre par écrit dans les 15 jours, avec motivation détaillée en cas de refus.
• Faire une vérification raisonnable du sous-locataire (références, crédit).
• Ne pas refuser pour des motifs subjectifs qui pourraient être qualifiés de discriminatoires.

En pratique, la sous-location bien faite arrange tout le monde : le locataire principal libère le logement temporairement, le propriétaire conserve un bail rémunérateur, le sous-locataire trouve un logement temporaire.

Pour aller plus loin, voir aussi nos articles sur la reprise de logement au TAL et sur contester une augmentation de loyer au TAL.

Cet article propose des explications à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour préparer une sous-location ou répondre à un avis, parlez à un avocat.

Me Samy Ziada, avocat au Barreau du Québec, ZS Avocats, 500 Place d’Armes, Bureau 1800, Montréal. samy@zsavocats.com, 438-738-8678.