Dans mon article précédent, je racontais comment j’ai bloqué une vente immobilière en cinq jours pour protéger les 135 000 $ de mon client. En tant qu’avocat en passation de titre, j’avais obtenu l’ordonnance de sauvegarde. De plus, l’immeuble était gelé au Registre foncier. En conséquence, Marc était protégé.
Toutefois, le plus difficile restait à venir.
En effet, ce que je ne savais pas encore, c’est que ce dossier de passation de titre allait me pousser dans mes retranchements, pas comme plaideur, mais comme conseiller. Car un avocat ne fait pas que plaider. Il négocie, il évalue les risques, il dit des vérités que personne ne veut entendre. Aussi, il doit parfois convaincre son propre client que le compromis est la meilleure victoire possible.
La première offre de règlement
Deux semaines après l’ordonnance, j’envoie une première offre de règlement à l’avocate de Stéphane. L’idée est simple : Stéphane passe titre à Marc devant notaire, comme il aurait dû le faire depuis le début. En échange, Marc ne réclame pas de dommages.
Par la suite, l’avocate adverse demande du temps pour vérifier la situation avec son client. Stéphane conteste certains faits. En fait, il prétend que la vente n’était pas conclue et que les 135 000 $ étaient un « prêt ». Pourtant, je m’y attendais. En négociation, la première réponse est rarement la bonne.
C’est pourquoi je relance avec un projet de transaction et quittance. L’avocate adverse est professionnelle. Par conséquent, on échange et on ajuste les termes. Après quelques allers-retours, on arrive enfin à une entente de principe.
Ainsi, Marc va récupérer son immeuble. En revanche, il doit verser un complément pour un terrain adjacent que Stéphane inclut dans la transaction. Néanmoins, c’est un compromis raisonnable, car le terrain vaut plus que le montant demandé. Financièrement, c’est donc avantageux pour Marc.
Je lui explique tout ça. Il accepte.
On touche au but.
Le coup de fil que je ne voulais pas recevoir
Un mercredi matin de mars, Marc m’appelle. Sa voix est différente. Elle n’est pas paniquée comme la première fois. Elle est découragée.
« Mon financement est tombé. La banque refuse de me prêter. »
Je reste silencieux quelques secondes. En effet, on a une transaction signée. De plus, l’autre partie attend le paiement. Le notaire est prêt. Or, maintenant, Marc n’a plus les fonds pour compléter l’achat.
C’est le genre de moment où, comme avocat, tu dois garder la tête froide. Parce que ton client, lui, est en train de perdre espoir. Donc, si toi aussi tu paniques, c’est fini.
Trouver une solution quand il n’y en a plus
Par conséquent, je passe les jours suivants au téléphone. D’abord avec Marc et sa conjointe. Ensuite avec son institution financière. On explore alors toutes les options : prêteur privé, refinancement, aide familiale.
En parallèle, je dois aussi gérer la pression de l’autre côté. En effet, l’avocate adverse me relance. Son client veut savoir quand le paiement va arriver. Surtout, si Marc ne paie pas dans les délais, Stéphane pourrait invoquer notre défaut et faire tomber toute l’entente.
Toutefois, ce que je n’ai pas dit à Marc à ce moment-là, c’est à quel point notre position juridique était fragile. En fait, j’avais fait mon analyse et je le savais. Notre demande en passation de titre avait des failles. D’abord, on n’avait jamais envoyé de mise en demeure formelle avant de poursuivre. Ensuite, on n’avait pas présenté d’acte de vente formel au vendeur. De plus, dans nos procédures, on avait déclaré que Marc avait les fonds, alors qu’il avait maintenant besoin d’un prêteur privé.
Par conséquent, si Stéphane et son avocate creusaient un peu, ils pouvaient utiliser tout ça contre nous.
Le rôle de l’avocat en passation de titre : dire la vérité à son client
C’est donc à ce moment que j’écris à Marc une opinion juridique détaillée. Pas le genre de lettre formelle qu’on envoie pour facturer. En réalité, c’est une vraie analyse, honnête, de sa situation.
En d’autres termes, je lui explique trois choses.
Premièrement, le compromis financier sur le terrain adjacent est juste. Les chiffres le démontrent. En effet, le terrain vaut plus que ce qu’on paie.
Deuxièmement, notre position en cour est plus fragile qu’il ne le pense. Car si on va au procès, l’autre partie va soulever nos faiblesses procédurales. Le résultat est donc incertain. De plus, un procès, c’est des mois, des milliers de dollars en honoraires, et un stress constant.
Troisièmement, et c’est là que ça devient délicat, Marc a déjà donné son accord à la transaction. En droit, c’est engageant. Par conséquent, s’il recule maintenant, il risque de perdre et les 135 000 $ déjà versés, et l’immeuble.
Ainsi, ma conclusion est claire : signer est la bonne décision. En revanche, refuser serait, à mon avis professionnel, une erreur aux conséquences potentiellement désastreuses.
Marc lit mon courriel. Il me répond le jour même : « OK, je signe. Envoie-moi les documents. »
Les dernières semaines : coordination et patience
La transaction est donc signée électroniquement le jour même. Cependant, le dossier n’est pas terminé. En effet, il faut maintenant coordonner la passation de titre chez le notaire. Or, c’est là qu’un autre défi apparaît : le notaire assigné met du temps à répondre.
Je relance une fois. Puis deux fois. Ensuite trois fois. Finalement, quatre courriels sans réponse. Pendant ce temps, Marc m’appelle presque chaque jour. Il veut savoir quand il aura ses clés et quand l’immeuble sera officiellement à lui.
Néanmoins, je comprends son impatience. Car il a payé 135 000 $ des mois plus tôt. De plus, il a vécu un stress immense. Alors il veut que ce soit fini.
Finalement, le notaire envoie son projet d’acte. On le révise. Tout est conforme. Par conséquent, la date de passage chez le notaire est fixée.
Le jour de la passation de titre
Fin avril 2026, Marc signe chez le notaire. L’immeuble est enfin officiellement à son nom.
Le lendemain, je dépose l’avis de règlement au greffe avec l’avocate adverse. Le dossier judiciaire est donc clos. C’est terminé.
Quand je raccroche le téléphone ce jour-là, je prends un moment. Pas pour célébrer. En réalité, pour réfléchir.
Ce que ce dossier m’a appris comme avocat en passation de titre
Ce dossier m’a rappelé que le rôle d’un avocat ne se limite pas à plaider. En fait, la plaidoirie n’était même pas la partie la plus importante de ce mandat.
En réalité, la partie la plus importante, c’était de dire la vérité à mon client. C’est-à-dire lui expliquer que sa position n’était pas aussi forte qu’il le croyait. Aussi, lui montrer que le compromis n’est pas une défaite, c’est parfois la décision la plus intelligente.
De même, j’ai appris qu’un dossier ne se gagne pas seul. En effet, il faut coordonner avec le notaire, la banque, la partie adverse et son avocate. Chaque maillon compte. Or, quand un maillon ralentit, comme le notaire qui ne répondait pas, il faut être patient mais persistant.
Enfin, et surtout, j’ai appris que derrière chaque dossier, il y a un être humain qui ne dort plus la nuit. Marc n’était pas un « numéro de dossier ». C’était un homme qui avait mis toutes ses économies dans un projet. Par conséquent, chaque jour d’attente était un jour de stress. Ainsi, mon travail n’était pas seulement de gagner son dossier. C’était aussi de le rassurer, de l’accompagner et de lui donner les outils pour prendre les bonnes décisions.
Vous vivez une situation similaire?
Si vous êtes pris dans une transaction immobilière qui tourne mal, ou si un vendeur refuse de passer titre, ne restez pas seul avec ça. De même, si votre financement est menacé en cours de route, il est important d’agir rapidement. Car ces situations se règlent, mais il faut agir vite et bien.
Chez ZS Avocats, nous accompagnons des clients à Montréal, Laval, sur la Rive-Nord et la Rive-Sud dans des dossiers de litige immobilier et de passation de titre. En effet, chaque situation est unique, et notre avocat prend le temps de comprendre la vôtre.
Me Samy Ziada
samy@zsavocats.com | 438 738 8678
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