Signer un bail commercial au Québec, c’est souvent l’un des engagements financiers les plus importants pour une PME. En effet, contrairement au bail résidentiel, le bail commercial n’est presque pas encadré par des protections automatiques. Autrement dit, ce que vous signez, c’est ce qui s’applique, sans filet de sécurité. C’est pourquoi Me Samy Ziada, chez ZS Avocats, conseille régulièrement des entrepreneurs à Montréal, Laval, sur la Rive-Nord et la Rive-Sud avant qu’ils s’engagent.
Bail commercial au Québec : ce que la loi prévoit (et ne prévoit pas)
Le bail commercial est régi par les articles 1851 à 1891 du Code civil du Québec. En d’autres termes, ce sont les règles générales du louage qui s’appliquent. Toutefois, contrairement au bail résidentiel, le locataire commercial ne bénéficie pas de la protection du Tribunal administratif du logement.
Par conséquent, il n’y a pas de contrôle automatique des hausses de loyer. De même, il n’y a pas de droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. En fait, si votre bail prend fin et que vous n’avez pas négocié une option de renouvellement, le locateur peut tout simplement refuser de renouveler, et vous devez partir.
C’est pourquoi la négociation du bail commercial est si importante. Car une fois signé, il est très difficile de modifier les conditions.
Les clauses essentielles à négocier dans un bail commercial
Voici les points qui méritent une attention particulière avant de signer.
D’abord, la durée et le renouvellement. Un bail de cinq ans sans option de renouvellement peut devenir un piège. En effet, si votre entreprise fonctionne bien et que le locateur refuse de renouveler, vous perdez votre emplacement, votre clientèle de quartier et vos investissements en aménagement. Par conséquent, négociez toujours une ou plusieurs options de renouvellement à des conditions prédéfinies.
Ensuite, le loyer et les charges additionnelles. En bail commercial, le loyer de base n’est souvent qu’une partie du coût total. De plus, le locataire peut être tenu de payer les taxes foncières, les assurances de l’immeuble, les frais d’entretien des aires communes et les frais de gestion. C’est ce qu’on appelle un bail « net » ou « triple net ». Ainsi, assurez-vous de comprendre exactement ce que vous allez payer chaque mois.
De même, la clause de destination mérite une lecture attentive. En effet, l’article 1856 du Code civil prévoit que ni le locateur ni le locataire ne peuvent changer la destination du bien loué pendant le bail. Par conséquent, si votre bail prévoit « bureau administratif » et que vous voulez ouvrir un commerce de détail, vous pourriez être en violation.
Enfin, la cession et la sous-location. L’article 1870 du Code civil permet au locataire de sous-louer ou de céder son bail. Toutefois, le locateur peut refuser s’il a un motif sérieux. C’est pourquoi il est préférable de négocier une clause qui précise les conditions de cession dès le départ.
Les erreurs les plus fréquentes en bail commercial
Après avoir accompagné de nombreuses PME, nous constatons que certaines erreurs reviennent constamment.
Premièrement, signer sans lire. En effet, beaucoup d’entrepreneurs signent le bail proposé par le locateur sans le faire réviser par un avocat. Or, ces baux sont rédigés par le locateur, pour le locateur. Par conséquent, ils contiennent souvent des clauses défavorables au locataire.
Deuxièmement, négliger les charges additionnelles. Ainsi, un loyer de 2 500 $ par mois peut facilement devenir 4 000 $ avec les taxes, les assurances et les frais communs. Surtout, ces charges augmentent chaque année sans plafond si le bail ne prévoit rien.
Troisièmement, oublier de prévoir la sortie. En d’autres termes, que se passe-t-il si votre entreprise ferme? Si vous êtes lié par un bail de cinq ans et que votre commerce ne fonctionne plus, vous restez responsable du loyer jusqu’à la fin du terme. C’est pourquoi une clause de résiliation anticipée ou de cession libre peut vous sauver.
La résiliation du bail commercial : comment ça fonctionne?
Contrairement à ce que plusieurs croient, il n’est pas simple de résilier un bail commercial au Québec. En effet, l’article 1877 prévoit que le bail à durée fixe cesse à l’arrivée du terme. Toutefois, cela ne signifie pas que vous pouvez quitter avant cette date sans conséquences.
Si vous quittez avant la fin du bail, le locateur peut vous poursuivre pour le loyer impayé jusqu’à la fin du terme. Néanmoins, l’article 1863 impose au locateur un devoir de mitigation : il doit faire des efforts raisonnables pour relouer le local. Par conséquent, il ne peut pas simplement laisser le local vide et vous réclamer la totalité.
De même, le locateur peut demander la résiliation du bail si le locataire est en défaut de payer son loyer. Cependant, l’article 1883 accorde au locataire le droit de corriger son défaut en payant le loyer dû, plus les intérêts et les frais, avant le jugement.
Le bail commercial et la vente de l’immeuble
Un point important à retenir : l’article 1886 prévoit que la vente de l’immeuble ne met pas fin au bail. En d’autres termes, si votre locateur vend l’immeuble, votre bail continue avec le nouveau propriétaire. C’est une protection significative pour le locataire commercial.
Histoires québécoises : deux parcours, deux solutions
Sophie négocie un bail triple net pour son restaurant à Montréal
Sophie ouvre son premier restaurant dans le quartier Rosemont. En effet, le locateur lui propose un bail de dix ans à 3 200 $ par mois. Le montant semble raisonnable. Toutefois, en faisant réviser le bail par un avocat, Sophie découvre que les charges additionnelles (taxes foncières, assurances, entretien) ajoutent 1 800 $ par mois. De plus, ces charges sont sujettes à des augmentations annuelles sans plafond. Grâce aux négociations, son avocat obtient un plafond d’augmentation de 3 % par année et une option de renouvellement de cinq ans. Ainsi, Sophie signe en toute connaissance de cause.
Martin est pris au piège d’un bail qu’il ne peut pas céder
Martin exploite un commerce de détail à Laval depuis quatre ans. Par la suite, il reçoit une offre d’achat intéressante pour son entreprise. Cependant, son bail contient une clause qui interdit la cession sans le consentement du locateur, et le locateur refuse. En fait, le locateur veut profiter de la situation pour augmenter le loyer. C’est pourquoi Martin consulte un avocat. Finalement, après analyse, l’avocat démontre que le refus du locateur n’est pas fondé sur un motif sérieux au sens de l’article 1871 du Code civil. Par conséquent, Martin obtient l’autorisation de céder son bail et conclut la vente de son commerce.
Ce que nous faisons pour vous, très concrètement
Chez ZS Avocats, nous accompagnons les PME à chaque étape de leur bail commercial. Concrètement, nous révisons le projet de bail avant signature pour identifier les clauses problématiques. Ensuite, nous négocions avec le locateur pour obtenir des conditions équilibrées. De plus, nous rédigeons ou modifions les clauses de renouvellement, de cession et de résiliation pour protéger vos intérêts.
En cours de bail, nous intervenons aussi en cas de conflit avec le locateur, défaut de paiement, travaux non autorisés, changement de destination. Enfin, nous coordonnons avec votre comptable et votre courtier immobilier pour une vision complète de vos obligations.
FAQ
Faut-il un avocat pour signer un bail commercial au Québec?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement recommandé. En effet, le bail commercial est un contrat complexe qui vous engage pour plusieurs années. Par conséquent, une révision juridique avant signature peut vous éviter des dizaines de milliers de dollars en mauvaises surprises.
Quelle est la durée typique d’un bail commercial?
Au Québec, les baux commerciaux sont généralement de trois à dix ans. Toutefois, la durée dépend du type de commerce et du secteur. Ainsi, un commerce de détail négocie souvent un bail de cinq ans avec une option de renouvellement de cinq ans.
Peut-on résilier un bail commercial avant terme?
En principe, non, sauf si le bail prévoit une clause de résiliation anticipée. En revanche, si le locateur est en défaut grave (par exemple, il ne fait pas les réparations nécessaires), l’article 1863 permet de demander la résiliation judiciaire. C’est pourquoi il faut bien documenter tout problème dès qu’il survient.
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