Ce dossier de passation de titre au Québec, je ne l’oublierai jamais.
Un lundi soir de janvier 2026, un homme m’appelle. Appelons-le Marc. Sa voix tremble. En effet, il me raconte qu’il a versé 135 000 $ comptant pour acheter un immeuble industriel sur la Rive-Nord. Pas un dépôt. Pas une avance. La totalité du prix, en argent.
Toutefois, le problème est de taille. Le vendeur, appelons-le Stéphane, est sur le point de vendre le même immeuble à quelqu’un d’autre. Marc n’a rien signé chez le notaire et ne possède aucun titre de propriété. Autrement dit, il n’a que des preuves de paiement et une poignée de main.
À ce moment-là, je suis avocat en litige civil à Montréal depuis quelques années. J’ai vu des situations compliquées. Cependant, celle-ci me frappe par son urgence. En effet, si Stéphane signe chez le notaire avec un tiers acheteur avant qu’on agisse, Marc perd tout, ses économies de toute une vie et son projet d’entreprise.
C’est pourquoi je lui dis : « On a cinq jours. Pas un de plus. »
Passation de titre au Québec : comprendre ce qu’on a entre les mains
Quand Marc m’envoie ses documents ce soir-là, je réalise l’ampleur de la situation. D’un côté, il a des preuves de paiement et des échanges de courriels. De l’autre, aucun acte de vente notarié et aucune mise en demeure envoyée au vendeur. Par conséquent, rien n’empêche juridiquement Stéphane de vendre à qui il veut.
En droit québécois, la passation de titre est le mécanisme qui permet à un acheteur de forcer un vendeur à compléter la vente devant notaire. C’est prévu par le Code civil du Québec. Toutefois, pour l’obtenir, il faut démontrer au tribunal qu’il existe une offre d’achat signée valide et que le vendeur refuse de l’honorer.
C’est pourquoi mon premier geste est de rassembler toutes les preuves : les virements bancaires, les reçus, les courriels où Stéphane confirme la vente et les photos de Marc dans l’immeuble, où il a déjà commencé des travaux. En effet, chaque élément compte.
Mardi : la course contre la montre commence
Le mardi matin, je suis déjà en rédaction. Concrètement, je prépare simultanément quatre documents.
D’abord, une demande introductive d’instance. la procédure principale qui réclame la passation de titre au Québec. Ensuite, une demande d’ordonnance de sauvegarde. une mesure d’urgence pour empêcher le vendeur de disposer de l’immeuble pendant le procès. De plus, une déclaration assermentée de Marc, détaillant toute l’histoire sous serment. Enfin, un avis de préinscription au Registre foncier, un mécanisme qui inscrit un avertissement directement sur le titre de propriété.
L’avis de préinscription, c’est la clé. En effet, tant qu’il est inscrit, aucun notaire n’acceptera de passer titre à un tiers. C’est comme mettre un cadenas juridique sur l’immeuble.
Par conséquent, je travaille toute la journée. Entre deux paragraphes, je fais de la recherche jurisprudentielle. Plus précisément, je cherche des décisions où des tribunaux québécois ont accordé des ordonnances de sauvegarde dans des situations similaires. Heureusement, j’en trouve. Ça me rassure.
Mercredi et jeudi : le dépôt au greffe et la plaidoirie
Le mercredi, les procédures sont prêtes. Ainsi, je dépose la demande au greffe. L’avis de préinscription part au Registre foncier le même jour. À partir de cet instant, l’immeuble est « gelé ». Par conséquent, Stéphane ne peut plus le vendre à personne d’autre.
Ensuite, je prépare la plaidoirie pour l’audience d’urgence. Je structure mes arguments et je relis la jurisprudence. Surtout, je m’assure que chaque affirmation est appuyée par une preuve au dossier.
Le jeudi, je me présente au palais de justice et je plaide devant le juge. En quelques mots, j’explique la situation : un homme a payé 135 000 $ comptant, le vendeur tente de vendre à quelqu’un d’autre, et sans ordonnance de sauvegarde, mon client perd tout.
Finalement, le juge accorde l’ordonnance. Marc est protégé.
Ce que j’ai appris de cette demande en passation de titre
Quand je repense à cette semaine, plusieurs choses me frappent.
D’abord, la vitesse à laquelle une situation peut basculer. Marc avait attendu des semaines avant de me consulter, car il espérait que Stéphane allait « finir par faire la bonne chose ». Or, quand il m’a appelé, il restait quelques jours avant que tout soit perdu. Si Marc avait attendu un jour de plus, je ne suis pas certain qu’on aurait pu agir à temps.
Ensuite, l’importance de connaître les bons outils juridiques. L’avis de préinscription au Registre foncier, l’ordonnance de sauvegarde, la demande en passation de titre, ce sont des mécanismes précis du droit québécois. Un justiciable qui se représente seul ne saurait probablement pas qu’ils existent. Pourtant, ce sont eux qui ont sauvé l’investissement de Marc.
Enfin, l’importance de documenter. En effet, Marc avait gardé ses preuves de paiement, ses courriels et ses photos. Sans cette documentation, notre dossier aurait été beaucoup plus fragile.
Ce n’était que le début
Bloquer la vente, c’était l’urgence. Toutefois, le dossier était loin d’être terminé. En réalité, il restait à négocier avec le vendeur et son avocat. De plus, il restait à convaincre Marc de faire certains compromis difficiles. Surtout, il restait une crise de financement qui a failli tout faire échouer à la dernière minute.
C’est pourquoi je raconterai la suite dans un prochain article. Parce que ce dossier m’a appris autant sur la négociation et la gestion humaine d’un conflit que sur le droit lui-même.
Si vous vivez une situation urgente
Si vous avez payé pour un immeuble et que le vendeur refuse de passer titre, ou si vous sentez qu’une transaction immobilière tourne mal, n’attendez pas. En effet, chaque jour compte. Parfois, chaque heure compte.
Chez ZS Avocats, nous intervenons régulièrement en urgence dans des dossiers de passation de titre au Québec pour protéger les droits de nos clients à Montréal, Laval, sur la Rive-Nord et la Rive-Sud. Par conséquent, si vous avez besoin d’aide, appelez-nous directement.
Me Samy Ziada
samy@zsavocats.com | 438 738 8678
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