Refuser un appel de fonds en copropriété au Québec : la procédure

Recevoir un appel de fonds spécial de plusieurs milliers de dollars du syndicat, c’est l’un des pires moments d’un copropriétaire. Le réflexe est de payer pour avoir la paix. Cependant, refuser un appel de fonds en copropriété au Québec est parfois la décision rationnelle, surtout quand la dépense est mal motivée, mal votée ou disproportionnée. Cet article expose les bases pour contester un appel de fonds, les délais à respecter et les pièges à éviter.

D’abord, une distinction critique. Les charges communes ordinaires (le budget de fonctionnement) ne peuvent pas être refusées. En revanche, les charges spéciales (cotisations extraordinaires pour des travaux ou un fonds nouveau) sont souvent contestables, à condition d’agir vite.

En bref. Un appel de fonds en copropriété au Québec peut être contesté quand il n’a pas été voté correctement, quand il vise une dépense non prévue par la déclaration de copropriété, quand il est disproportionné ou abusif. Le délai pour agir est de 90 jours à compter de la décision. Au-delà, la cotisation est validée.

Dans cet article

1. Charge ordinaire ou appel de fonds spécial : la différence
2. Quand un appel de fonds est contestable
3. Procédure pour refuser un appel de fonds en copropriété au Québec
4. Le recours au tribunal
5. Les risques de refuser
6. Ce qu’il faut retenir

Charge ordinaire ou appel de fonds spécial : la différence

La déclaration de copropriété distingue deux types de contributions.

• Les charges communes ordinaires. Elles couvrent les dépenses prévues au budget annuel approuvé. Elles ne peuvent pas être refusées, même si vous les trouvez injustes.
• Les charges spéciales (appel de fonds). Elles couvrent une dépense extraordinaire votée par l’assemblée. Notamment, des travaux majeurs, une réfection imprévue, un litige coûteux.

Cette distinction est essentielle. Refuser une charge ordinaire mène droit à une poursuite gagnante par le syndicat. En revanche, refuser un appel de fonds peut être valide si les conditions de fond et de forme ne sont pas respectées.

Quand un appel de fonds est contestable

Cinq motifs principaux justifient une contestation.

1. Vice de procédure. Le vote n’a pas atteint la majorité requise. L’avis de convocation était insuffisant. Le quorum n’a pas été respecté. Ces erreurs invalident la décision.
2. Dépense non prévue par la déclaration. Si la déclaration interdit certaines dépenses (par exemple, des améliorations purement esthétiques sur une partie privative), l’appel de fonds est nul.
3. Répartition inéquitable. Si l’appel de fonds ne respecte pas les fractions prévues à la déclaration (par exemple, charge égale pour tous alors que certaines unités sont 3 fois plus grandes), il peut être annulé.
4. Dépense disproportionnée. Le syndicat ne peut pas voter des travaux somptuaires hors de proportion avec les besoins réels de l’immeuble.
5. Décision prise dans un conflit d’intérêts. Si un administrateur a fait voter une dépense qui profite à son entreprise sans divulguer le conflit, la décision peut être attaquée.

Par ailleurs, l’article 1103 du Code civil du Québec ouvre explicitement le droit à un copropriétaire de demander l’annulation d’une décision abusive.

Procédure pour refuser un appel de fonds en copropriété au Québec

La procédure de contestation suit plusieurs étapes.

• Étape 1. Demander au syndicat copie complète du procès-verbal de l’assemblée et tous les documents justifiant la décision (devis, plans, expertises).
• Étape 2. Analyser les votes, les fractions, les quorums. Identifier les vices procéduraux ou substantiels.
• Étape 3. Envoyer une mise en demeure au syndicat exposant les motifs de contestation et demandant la révision de la décision.
• Étape 4. Si le syndicat refuse, saisir la Cour supérieure dans les 90 jours suivant la décision pour demander son annulation.

Concrètement, le délai de 90 jours est strict. Au-delà, l’appel de fonds est validé par la loi, même si la décision est manifestement abusive.

Le recours au tribunal

La Cour supérieure peut annuler une décision du syndicat ou de l’assemblée si elle est jugée abusive, contraire à la déclaration ou non conforme à la procédure. Le tribunal peut aussi :

• Réduire le montant de l’appel de fonds à un niveau jugé raisonnable.
• Ordonner une nouvelle assemblée pour revoter dans des conditions correctes.
• Accorder des dommages au copropriétaire si la procédure a été manifestement bâclée.

Délai typique de la procédure : 12 à 18 mois. Coût d’avocat : 5 000 $ à 15 000 $ selon la complexité. Néanmoins, l’enjeu peut justifier ces coûts si l’appel de fonds dépasse 20 000 $ par unité.

Les risques de refuser

Refuser un appel de fonds n’est pas sans risque. Voici les principaux.

1. Poursuite du syndicat. Le syndicat peut vous poursuivre pour le paiement, avec intérêts et frais. Si vos motifs ne tiennent pas devant le juge, vous payez tout plus les frais légaux.
2. Hypothèque légale du syndicat. Le syndicat dispose d’une hypothèque légale sur votre unité pour les charges impayées. Si l’impasse dure, votre unité peut être vendue en justice.
3. Climat tendu. Une contestation peut envenimer vos relations avec les autres copropriétaires.

Ainsi, la stratégie sage consiste à payer sous protêt (en indiquant par écrit que vous contestez) tout en menant la procédure en parallèle. De cette façon, vous évitez l’hypothèque légale tout en préservant vos recours.

Ce qu’il faut retenir pour refuser un appel de fonds en copropriété au Québec

Un appel de fonds n’est pas une fatalité. Trois réflexes critiques.

• Lire le procès-verbal avant de payer. Vérifier les votes, le quorum, la motivation.
• Agir dans les 90 jours suivant la décision. Au-delà, c’est trop tard.
• Payer sous protêt et contester en parallèle pour ne pas exposer votre unité.

En pratique, un copropriétaire informé fait souvent reculer un syndicat mal préparé. Donc, ne baissez pas les bras avant d’avoir vérifié.

Pour aller plus loin, voir aussi nos articles sur les recours du copropriétaire contre un syndicat dysfonctionnel et sur les documents à vérifier avant d’acheter en copropriété.

Cet article propose des explications à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Chaque appel de fonds a ses particularités. Pour évaluer la solidité de votre contestation, parlez à un avocat sans tarder.

Me Samy Ziada, avocat au Barreau du Québec, ZS Avocats, 500 Place d’Armes, Bureau 1800, Montréal. samy@zsavocats.com, 438-738-8678.