Reprise de logement au TAL : conditions, procédure, recours du locataire

Recevoir un avis de reprise de logement, c’est un coup de massue. Le locataire panique, le propriétaire pense que c’est une formalité, et les deux se trompent. La reprise de logement au TAL obéit à des règles strictes, et le locataire a beaucoup plus de marge de défense que ce que les propriétaires laissent croire. Cet article expose les conditions, la procédure et les recours du locataire au Tribunal administratif du logement.

Avant tout, une précision. La reprise de logement n’est pas une fin de bail ordinaire. C’est une procédure d’exception qui retire au locataire la protection automatique du renouvellement. Donc, la loi encadre sévèrement le propriétaire.

En bref. La reprise de logement au TAL est permise quand le propriétaire (ou un proche défini par la loi) veut habiter le logement. L’avis doit respecter des délais précis avant la fin du bail. Le locataire peut refuser, ce qui force le propriétaire à demander l’autorisation au tribunal. Sans une reprise « réelle » et de bonne foi, le propriétaire perd la cause.

Dans cet article

1. Qui peut demander une reprise de logement
2. Les délais de l’avis de reprise
3. Comment refuser une reprise de logement au TAL
4. Ce qui se passe à l’audience du TAL
5. Mauvaise foi du propriétaire : les recours du locataire
6. Ce qu’il faut retenir

Qui peut demander une reprise de logement

L’article 1957 du Code civil du Québec dresse une liste fermée. Le propriétaire peut reprendre le logement pour s’y loger lui-même ou pour y loger l’une des personnes suivantes.

• Ses enfants majeurs.
• Ses parents.
• Tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.
• Son ex-conjoint, s’il continue à le soutenir financièrement.

Ainsi, un frère, une sœur ou un ami ne peuvent pas faire reprendre le logement. De plus, si le propriétaire est une société par actions, la reprise est interdite, sauf si l’unique actionnaire est une personne physique et que c’est cette personne ou un proche qui occupera le logement.

Une nouvelle disposition (en vigueur depuis 2024) interdit aussi la reprise lorsque le locataire a 65 ans ou plus, qu’il occupe le logement depuis 10 ans ou plus et que son revenu ne dépasse pas un certain seuil, sauf exceptions très strictes. C’est une protection importante.

Les délais de l’avis de reprise

L’avis de reprise doit parvenir au locataire dans des délais précis avant la fin du bail. Les manquer rend l’avis nul.

• Bail de 6 mois ou plus : avis au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Bail de moins de 6 mois : avis au moins 1 mois avant la fin du bail.
• Bail à durée indéterminée : avis au moins 6 mois avant la date de reprise.

L’avis doit être écrit, indiquer la date de la reprise, le nom de la personne qui occupera le logement et le lien avec le propriétaire. Sans ces mentions, l’avis est invalide. Par conséquent, un avis envoyé par texto ou trop vague ne tient pas.

Comment refuser une reprise de logement au TAL

Le locataire qui reçoit un avis de reprise dispose d’un mois pour répondre. Trois options.

1. Accepter expressément. Le bail se termine à la date prévue.
2. Ne rien répondre. Le silence vaut refus depuis 2024 dans certains contextes, mais la prudence est de toujours répondre par écrit.
3. Refuser expressément. Le locataire envoie un refus écrit au propriétaire. Le bail continue automatiquement, sauf si le propriétaire saisit le TAL dans le mois suivant le refus pour demander l’autorisation de reprendre.

Donc, le refus du locataire renverse la charge. C’est le propriétaire qui doit prouver au tribunal que la reprise est légitime, et non l’inverse. C’est l’aspect le plus mal compris par les propriétaires.

Ce qui se passe à l’audience du TAL

Le propriétaire qui saisit le TAL doit démontrer deux choses.

1. L’intention réelle de reprendre. Le propriétaire (ou le proche bénéficiaire) doit témoigner qu’il veut effectivement habiter le logement et qu’il en a besoin. La preuve écrite (changement d’adresse, vente d’une autre propriété, démarches concrètes) renforce le dossier.
2. L’absence de motif détourné. Si la preuve montre que la reprise vise à se débarrasser d’un locataire pour relouer plus cher, le TAL refuse. Notamment, une annonce de location déjà publiée tue le dossier propriétaire.

De son côté, le locataire peut attaquer en montrant que le propriétaire n’a pas besoin du logement, qu’il en possède d’autres disponibles, ou que les motifs invoqués sont incohérents. Un dossier bien préparé du côté locataire a un taux de succès élevé en pratique.

Mauvaise foi du propriétaire : les recours du locataire

Une fois la reprise autorisée et le locataire parti, la loi continue de protéger ce dernier pendant un certain temps. Si le propriétaire ne reprend pas réellement le logement ou y installe quelqu’un d’autre, ou s’il le reloue à un tiers, il peut être poursuivi.

Les recours du locataire dans ce cas sont substantiels. Ils incluent :

• Le remboursement des frais de déménagement.
• Une indemnité pour les inconvénients (déménagement, perte d’usage, stress).
• Des dommages punitifs pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars, surtout en cas de fraude évidente.

Par ailleurs, le délai pour intenter ce recours est de 3 ans à compter du moment où le locataire prend connaissance de la mauvaise foi du propriétaire. Donc, si vous découvrez que votre ancien propriétaire a reloué le logement à un nouveau locataire pour 400 $ de plus, vous avez encore le temps de réagir.

Ce qu’il faut retenir sur la reprise de logement au TAL

La reprise de logement au TAL n’est pas une fin de bail facile pour le propriétaire. Elle exige un véritable besoin personnel et une procédure parfaite. Le locataire qui connaît ses droits dispose d’un levier de défense puissant.

Trois réflexes pour le locataire qui reçoit un avis.

• Lire l’avis ligne par ligne. Vérifier les délais, les noms, les liens familiaux.
• Répondre par écrit dans le mois (refus, accord ou demande de précisions).
• Documenter toute incohérence du propriétaire (annonces de location, comportements, déclarations).

Trois réflexes pour le propriétaire qui veut reprendre.

• Respecter strictement les délais et les mentions obligatoires de l’avis.
• Conserver les preuves du besoin personnel (changement d’adresse prévu, vente d’une autre propriété, etc.).
• Ne jamais publier une annonce de location pour le logement avant la reprise effective.

Pour aller plus loin, voir aussi nos articles sur la résiliation de bail commercial au Québec et sur les clauses pénales en bail commercial.

Cet article propose des explications à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Une procédure de reprise de logement comporte beaucoup de pièges. Pour évaluer votre dossier, parlez à un avocat avant d’agir.

Me Samy Ziada, avocat au Barreau du Québec, ZS Avocats, 500 Place d’Armes, Bureau 1800, Montréal. samy@zsavocats.com, 438-738-8678.