Reprise de logement au Québec : ce que propriétaires et locataires doivent savoir

La reprise de logement est une étape cruciale de la relation locateur-locataire au Québec. 

Qu’il s’agisse pour le propriétaire de vouloir habiter lui-même l’appartement ou d’y loger un membre de sa famille, ou pour le locataire d’évaluer la légitimité de cette démarche, mieux comprendre les règles légales et la jurisprudence permet d’éviter nombre de conflits.

Cet article présente les conditions, les obligations et les bonnes pratiques qui en découlent, tant pour le propriétaire que pour le locataire, à la lumière de récentes décisions du Tribunal administratif du logement.

1. Le cadre légal de la reprise de logement

Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit un équilibre entre deux droits importants:

• • Le droit du propriétaire de disposer de son bien et de l’occuper.

• • Le droit du locataire au maintien dans les lieux, lequel est protégé par des dispositions d’ordre public (art. 1936 C.c.Q.).

La reprise de logement est une exception à la règle générale du maintien dans les lieux. Elle doit donc être exercée dans le respect des conditions légales et être justifiée par un réel besoin du locateur ou de ses proches (descendants, ascendants ou conjoint). 

2. Les conditions à respecter pour la reprise de logement

Pour que la reprise soit valide, le propriétaire doit :

• • Donner un avis écrit dans les délais requis : L’avis de reprise doit être transmis au moins six mois avant la fin du bail lorsque celui-ci est d’une durée de 12 mois ou plus (art. 1960 C.c.Q.). Pour un bail plus court, le délai de préavis est d’au moins un mois.

• • Indiquer clairement la raison de la reprise et l’identité du bénéficiaire : Il peut s’agir du propriétaire lui-même, de ses parents ou de ses enfants, ou de toute autre personne mentionnée par la loi dont il est le principal soutien.

• • Démontrer la bonne foi : Le propriétaire doit être prêt à montrer que son intention d’occuper le logement n’est pas un prétexte, mais un projet sérieux et sincère.

Si le locataire refuse de quitter, le propriétaire doit saisir le Tribunal dans le mois suivant le refus. À l’audience, il lui faudra convaincre le Tribunal du caractère légitime de sa demande.

3. L’importance de la bonne foi et de la preuve

Les tribunaux examinent attentivement la preuve présentée par le propriétaire afin de déterminer si la reprise est fondée sur un besoin réel et non sur un simple prétexte.

Des éléments tels que la cohérence du projet, la production de documents (plans de travaux, projet de mise en vente, efforts pour s’établir durablement dans le logement) et le contexte global (notamment l’envoi d’un avis immédiatement après un litige avec le locataire) sont pris en compte.

Les tribunaux n’hésitent pas à rejeter la reprise si le doute persiste quant aux motivations réelles du propriétaire. Inversement, si le propriétaire démontre un projet clair, sérieux, accompagné d’éléments concrets, le Tribunal pourra autoriser la reprise.

4. Droits du locataire et recours en cas de mauvaise foi

Le locataire qui se voit signifier un avis de reprise doit examiner la situation :

• • Si l’avis est conforme et que le locateur prouve sa sincérité, le locataire devra quitter.

• • Si le locataire doute de la légitimité de l’avis, il peut refuser. Le propriétaire devra alors s’adresser au Tribunal.

• • Si, après coup, le locataire découvre que la reprise a été exercée de mauvaise foi ou pour d’autres fins que celles annoncées (par exemple, relouer plus cher ou vendre rapidement), il peut réclamer des dommages-intérêts, voire des dommages punitifs, en vertu de l’article 1968 C.c.Q.

De plus, même si le locataire consent à la reprise ou signe un nouveau bail ailleurs, cela ne l’empêche pas de déposer un recours ultérieur s’il constate un détournement de l’objet de la reprise.

5. Conseils pratiques pour le propriétaire et le locataire

• • Pour le propriétaire :
    • • Documentez vos intentions : préparez des preuves écrites, obtenez des devis de travaux, des expertises, des documents liés à une éventuelle mise en vente de votre résidence actuelle, etc.
    • • Communiquez clairement : transmettez un avis conforme aux règles de la loi, en temps opportun, et conservez des copies de tous vos échanges.

• • Pour le locataire :
    • • Vérifiez la validité de l’avis (délai, forme, motif).
    • • Demandez des éclaircissements au propriétaire et, en cas de doute, consultez un professionnel (avocat ou organisme d’aide juridique).
    • • Conservez tous les échanges, y compris les preuves du moment où vous avez reçu l’avis et votre réponse.

6. L’importance d’une assistance juridique appropriée

La reprise de logement peut avoir des conséquences importantes pour les deux parties. Un propriétaire mal informé risque de voir sa demande rejetée, tandis qu’un locataire mal protégé pourrait perdre un droit essentiel.

Chez ZS Avocats que vous soyez propriétaire ou locataire, nous pouvons vous aider à :

• • Comprendre vos droits et obligations.

• • Préparer un dossier solide pour le Tribunal.

• • Éviter des litiges longs et coûteux.

Conclusion

La reprise de logement est un processus strictement encadré qui exige une démarche sincère, documentée et respectueuse des droits de chacun.

Autant le propriétaire que le locataire ont avantage à bien connaître la loi et, au besoin, à obtenir un accompagnement juridique spécialisé afin d’assurer un dénouement juste et équitable.

Pour plus d’informations n’hésitez pas à nous contacter à info@zsavocats.com