L’univers du bail commercial au Québec se caractérise par des enjeux financiers importants, tant pour le bailleur que pour le locataire.
Face à l’incertitude économique ou encore aux risques de défaut de paiement, les parties cherchent à se prémunir grâce à divers instruments de sûreté.
Dépôts, lettres de crédit, cautionnements, hypothèques mobilières ou modalités plus élaborées : les options ne manquent pas, mais chacune implique des effets juridiques, fiscaux et stratégiques.
Chez ZS Avocats , nous savons que l’efficacité de ces sûretés dépend non seulement de leur nature, mais surtout de leur adéquation à votre réalité commerciale.
Notre approche consiste à évaluer votre tolérance au risque, afin de vous guider vers les garanties les plus pertinentes. A cet effet, nous vous aidons à négocier des conditions avantageuses.
1. Le dépôt de garantie : un outil simple, mais limité
Le dépôt de garantie est fréquemment utilisé en début de bail commercial. Le locataire vers une somme d’argent au bailleur, sensée garantir le paiement du loyer et l’exécution de ses obligations.
Cependant, cette solution n’offre pas toujours la protection escomptée :
- En cas de faillite du locataire , le bailleur peut éprouver des difficultés à conserver le dépôt. Les règles relatives au droit de la faillite et de l’insolvabilité peuvent contraindre le bailleur à remettre la somme au syndic.
- Sur le plan de la qualification, un simple « dépôt » ne permet pas automatiquement au bailleur d’en devenir propriétaire ou de le compenser facilement en cas de défaut. Il est donc recommandé d’envisager d’autres modalités, comme le loyer prépayé, ou encore une hypothèque mobilière avec dépossession (gage). Le gage est le bien « déposée » afin de sécuriser juridiquement le recours.
Notre conseil :
- Bailleurs : Songez à la formule du loyer prépayé ou à consolider ce dépôt par une clause claire permettant son utilisation en cas de non-paiement. Combinez-le à d’autres sûretés pour renforcer votre position.
- Locataires : Négociez la diminution graduelle du dépôt, sa réaffectation en fin de bail ou la possibilité qu’il soit appliqué aux premiers mois d’un renouvellement, afin de libérer vos liquidités.
2. La lettre de crédit ou de garantie : une réponse robuste aux défauts de paiement
La lettre de crédit irrévocable, émise par une institution financière, est un gage de sécurité plus solide pour le bailleur.
Elle permet, sur présentation des documents requis, d’obtenir le paiement des sommes dues, sans procédures judiciaires lourdes.
- Avantage crucial : contrairement au dépôt de garantie, la lettre de crédit reste une garantie viable même en cas de faillite du locataire. Elle constitue un engagement entre le bailleur et la banque, impliquant ainsi les risques de contestation.
Notre conseil :
- Bailleurs : Exigez une lettre de crédit irrévocable, d’une durée suffisamment longue ou renouvelable annuellement. Vous sécurisez ainsi votre créance sans dépendre exclusivement de la solvabilité du locataire.
- Locataires : Anticipez les frais et délais liés à l’émission de la lettre. Bien que moins mobilisatrice de vos fonds qu’un dépôt, elle entraîne des coûts bancaires.
3. Le cautionnement : mettre à jour sur la solvabilité d’un tiers
Le cautionnement offre une garantie personnelle d’une tierce personne (ou société) vis-à-vis des obligations du locataire.
Cette sûreté s’avère utile lorsque la solvabilité du locataire est incertaine ou que les actifs qu’il détient sont limités.
- Points clés à négocier :
- Solidarité et renonciation aux bénéfices de partage et de discussion : La prudence, solidaire, ne pourra exiger que le bailleur poursuive d’abord le locataire, entraînant ainsi le délai et la complexité des recours.
- Durée et renouvellement du cautionnement : Le Code civil du Québec prévoit que le cautionnement ne s’étend pas automatiquement au bail reconduit. Pour sécuriser votre position, prévoyez expressément que le cautionnement couvrira la durée initiale, les renouvellements et toute prolongation.
- Règles d’extinction du cautionnement : Notamment, la prudence peut, si le cautionnement est consenti pour une période indéterminée, y mettre fin après trois ans. Cette faculté peut être écartée par une clause contractuelle.
Notre conseil :
- Bailleurs : Rédigez des clauses claires et exhaustives concernant l’étendue du cautionnement, sa durée et son application aux renouvellements du bail.
- Cautions et locataires : Évaluez attentivement la portée de l’engagement. Limiter le cautionnement au paiement du loyer seulement, ou préciser les conditions de sa fin, peut réduire les risques d’engagement trop lourds.
4. L’hypothèque mobilière : une garantie peu concluante en cas de faillite
Autrefois, le localisateur bénéficiait d’un privilège sur les meubles situés dans le local. Ce privilège a disparu.
Aujourd’hui, le bailleur qui souhaite une sûreté sur les biens du locataire doit obtenir une hypothèque mobilière, inscrite au Registre des droits personnels et réels mobiliers.
- Limites notables :
- En cas de faillite du locataire, l’hypothèque mobilière n’offre pas une protection réellement efficace, comme l’a établi la jurisprudence (notamment l’arrêt Restaurant Ocean Drive Inc.).
- La valeur des biens mobiliers ou l’existence d’autres patrimoines prioritaires limitent souvent l’intérêt concret de cette sûreté.
Notre conseil :
- Bailleurs : L’hypothèque mobilière peut être un outil complémentaire, mais ne comptez pas trop sur cette sûreté seule. Elle peut être utile lorsqu’elle est combinée à une autre garantie, ou pour mieux négocier le bail.
- Locataires : Si vous envisagez de donner d’autres garanties aux prêteurs, veillez à clarifier le rang et la compatibilité de l’hypothèque mobilière consentie au bailleur.
5. Autres mécanismes (prêts, lettres de garantie)
Outre les sûretés classiques, certains bailleurs exigent un prêt du locataire remboursable en fin de bail, ou encore mettent en place une lettre de garantie bancaire.
Dans tous les cas, l’analyse de l’intention des parties première sur la simple véritable dénomination contractuelle.
Si le tribunal perçoit une volonté de contourner les règles d’ordre public en matière de sûretés, il pourrait invalider certaines clauses.
Trouver la bonne combinaison de sûretés
Aucune sûreté n’est parfaite. Un équilibre judicieux consiste souvent à combiner plusieurs mécanismes de garantie afin de bénéficier d’une protection à la fois solide, réaliste et adaptée à votre rapport de force dans la négociation.
L’expertise de ZS Avocats à votre service
Le choix et la mise en place des sûretés dans un bail commercial relevant d’un savoir-faire juridique pointu, doublé d’une compréhension fine de vos enjeux d’affaires.
Notre cabinet, ZS Avocats , spécialisé en litige commercial, vous accompagne dans la sélection, la négociation et la rédaction de vos sûretés. Nous vous aidons à anticiper les écueils, à éviter les clauses ambiguës et à préserver votre capacité de recours en cas de difficulté.
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