Au Québec, la relation entre un locateur et un locataire de logement résidentiel est régie par des règles protectrices, notamment le « droit au maintien dans les lieux ».
Ce droit signifie qu’un locataire ne peut être évincé de son logement qu’en respectant les conditions strictes prévues par la loi.
Or, la situation se complique lorsqu’il est question d’un bail conclu à la base à des fins commerciales, mais impliquant des occupants résidant dans les lieux.
Est-ce que ces occupants, souvent qualifiés de « sous-locataires » dans le langage courant, bénéficient eux aussi de ce droit ?
Rappel légal : bail commercial VS bail résidentiel
Le Code civil du Québec (CcQ) et la Loi sur le Tribunal administratif du logement régissent un ensemble de dispositions qui protègent le locataire résidentiel. Parmi celles-ci :
- Le droit au maintien dans les lieux (articles 1936 et suivants CcQ), qui empêche un nouveau propriétaire ou un nouveau localisateur de mettre fin unilatéralement au bail de logement.
- Des règles concernant les clauses abusives (articles 1893 et 1900 CcQ) et l’interdiction d’exiger un dépôt de garantie en matière résidentielle (article 1904 CcQ).
En revanche, dans un contexte commercial, la liberté contractuelle est plus grande et les protections du locataire résidentiel ne s’appliquent généralement pas.
Cela dit, certaines situations s’avèrent plus complexes. Par exemple, un propriétaire (ou une entreprise) peut, par un bail « commercial », louer un immeuble afin de le « sous-louer » ensuite pièce par pièce à des occupants qui, en pratique, y vivent comme de simples locataires résidentiels.
La question devient alors : ces occupants sont-ils réellement des « sous-locataires » au sens commercial du terme, ou bien des locataires résidentiels à part entière, bénéficiant de la protection légale ?
La distinction entre une véritable sous-location et une bail résidentiel dissimulé
- Si l’occupant est considéré comme un sous-locataire au sens strict : Selon l’article 1940 du CcQ, le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. Autrement dit, lorsque le bail principal prend fin, le sous-locataire perd son droit d’occuper le logement après avoir reçu le préavis requis.
- Si l’occupant est considéré comme un locataire résidentiel direct (bail principal) : Alors le droit au maintien dans les lieux s’applique. Même si, en amont, il y a un bail à saveur commerciale entre le propriétaire et l’entreprise intermédiaire, l’occupant, lui, est protégé s’il s’agit en réalité d’un bail de logement résidentiel.
Ce que dit la jurisprudence et les tribunaux
Dans la décision Ducret c. 9249-4392 Québec inc. , le Tribunal administratif du logement a confirmé que même si l’entreprise défenderesse était une personne morale exerçant une activité commerciale (louer des logements d’un propriétaire pour les relouer ensuite), l’entente conclue avec le résident demeurait un emplacement résidentiel.
Le tribunal a refusé de qualifier cette relation de simple sous-location commerciale, reconnaissant plutôt qu’on était en présence d’un bail de logement résidentiel.
Dans ce type de situation, l’occupant bénéficie des protections du droit du logement, y compris les règles relatives aux dépôts de garantie et les restrictions quant aux clauses imposantes des services (telles que l’assurance).
De même, dans l’affaire Falcorp Canada inc. c. Beauregard , la Cour du Québec a confirmé que malgré un bail initial de nature commerciale entre le propriétaire et une société intermédiaire, les occupants disposant de baux de chambres à des fins résidentielles bénéficiaient du droit au maintien dans les lieux.
Le raisonnement est le suivant : lorsqu’un immeuble est exploité comme un immeuble locatif résidentiel, les occupants sont de véritables locataires résidentiels.
La fin du bail « commercial » liant le propriétaire à l’entité intermédiaire n’entraîne pas automatiquement la perte des droits des locataires qui occupent les logements.
Le législateur veut ainsi éviter que le droit au maintien dans les lieux soit contourné par la création de structures commerciales complexes.
Ce qu’il faut retenir
- Le titre du contrat et la qualification d’« entreprise commerciale » ne sont pas seuls déterminants. Les tribunaux regardent la réalité de la situation : est-on en présence de simples « sous-locataires » passagers ou de locataires réguliers occupant les lieux à des fins résidentielles ?
- Lorsqu’un occupant paie un loyer pour vivre dans un logement (une chambre, un appartement) et que cette occupation s’apparente à un bail de logement résidentiel, il est fort probable que les protections légales du droit du logement s’appliquent.
- Dans un tel cas, le droit au maintien dans les lieux reste en vigueur, même si le bail du propriétaire avec l’entreprise intermédiaire est de nature commerciale.
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